NOTÍCIAS | Casas pré-fabricadas ou móveis: licenciamento é (ou não) obrigatório?

"A febre das casas pré-fabricadas veio para ficar. Deixou de ser apenas tendência, para se consolidar como realidade imobiliária em Portugal. Há cada vez mais projetos e empresas dedicadas a este segmento, que atualmente se assume como alternativa à alvenaria tradicional – também pelo preço e rapidez de montagem. Ainda assim, a construção de casas pré-fabricadas, modulares ou móveis continua a levantar muitas dúvidas em matéria de licenciamento. Explicamos tudo com a ajuda de especialistas legais.

Casas pré-fabricadas, casas modulares ou ‘mobile homes’ (ou casas sobre rodas) são figuras próprias de uma realidade que vem revestindo ultimamente grande crescimento, dada a deslocação de pessoas das cidades para o campo, por exemplo, aliada à facilidade com que podem ser desmontadas e/ou transportadas para outro local. Já para não falar dos preços médios de venda, substancialmente mais reduzidos do que uma casa de alvenaria nem da rapidez de montagem, começa por dizer a sociedade de advogados Lamares, Capela & Associados* neste artigo preparado para o idealista/news.

Os especialistas relembram, ainda assim, que nem tudo são vantagens, uma vez que apesar de para muitos utilizadores a relação qualidade-preço compensar o investimento, na realidade estas casas estão mais sujeitas a fenómenos naturais pelo tipo de materiais usados na construção e pela robustez menor face a imóveis de características comuns. Por outro lado, a sua permanência, mais ou menos temporária, em determinado solo, não dispensa o pagamento de renda pela sua utilização.

Licenciamento de casas pré-fabricadas ou modulares

Independentemente da finalidade ou razão que motiva a aquisição destas casas, é comum haver dúvidas associadas ao regime aplicável e mais concretamente à (não) sujeição a licenciamento urbanístico. A questão não é propriamente recente nem despropositada, uma vez que não é inédito que no website da empresa construtora ou no anúncio da venda de uma casa em segunda mão com estas características pelo seu proprietário se divulgue a (aparente) dispensa de licenciamento municipal vindo mais tarde a ser levantada a contraordenação pela violação da lei urbanística. 

O ponto de partida para a resposta a esta questão encontra-se no artigo 2º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, cuja alínea b) define Obras de construção como as obras de criação de novas edificações. Por edificação entende a mesma lei a atividade ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de permanência.

Desta classificação surge desde logo como essencial que, por um lado, o bem em questão seja classificado como imóvel e destinado a utilização humana e, por outro, que esteja ligado ao solo com caráter de permanência (através de colunas, alicerces ou estacas).

Embora as casas modulares comecem por ser feitas por blocos em fábrica e só sejam construídas no próprio local de instalação , é certo que só numa fase final é que as mesmas virão a ser incorporadas no solo (seja com recurso à montagem de uma base em betão, estacas metálicas ou quaisquer outras estruturas de assento), adquirindo então a classificação de bem imóvel. Donde que a montagem destas casas equivale a uma obra de construção e uma operação urbanística para a qual se exige, previamente ao início da sua montagem no solo, licenciamento camarário independentemente de esse solo consistir num prédio rústico ou parte de um prédio urbano.

Licenciamento de casas móveis

A questão da sujeição a licenciamento pode, ainda assim, não ser tão clara nos casos em que estas estruturas não possuem uma efetiva incorporação no solo – nomeadamente quando as casas não têm suportes cravados no solo ou estão assentes em rodas – nem ligação às redes de água, eletricidade, saneamento ou comunicações. Em situações como estas, sendo duvidoso que se possa continuar a classificar estes bens como imóveis, poderá ser entendido pelos municípios que tais construções se encontram ainda assim sujeitas ao licenciamento, em obediência ao princípio da utilização humana de qualquer edificação, que prevalecerá sobre a natureza temporária ou desmontável da estrutura.

Neste sentido foi emitido pelo município de Silves uma nota de esclarecimento público sobre o licenciamento de edificações pré-fabricadas, casas de madeira, ‘mobile homes’, onde se lê que:

• “O carácter eventualmente desmontável ou amovível de uma edificação deste tipo cede perante a sua destinação ao uso humano, a sua ligação ao solo com caráter de permanência, a existência de alterações topográficas ou do relevo natural do solo de caráter duradouro, não transitório e irreversível, e a afetação de solos sujeitos a restrições de utilidade pública, nomeadamente a prática de ações proibidas em solos da Reserva Agrícola Nacional ou da Reserva Ecológica Nacional. Pelo que, ainda que uma edificação pré-fabricada, casa de madeira, mobile home, contentor, caravana ou outra solução similar, esteja apenas colocada por cima do solo, resulte da implantação de uma estrutura metálica, fundações, sapatas, pilares ou estacas, esteja aposta sobre uma laje ou base de betão ou apoiada somente sobre rodas, garantindo, deste modo, a resistência que somente a ligação ao solo pode proporcionar, não deixa de estar sujeita a prévio licenciamento urbanístico, independentemente da construção ou instalação em causa poder ser retirada e mudada para outro local”.

O mesmo entendimento foi seguido pelo concelho de Sintra no esclarecimento sobre licenciamento de edificações pré-fabricadas, casas de madeira e afins, de fevereiro de 2021.

Deste modo, podendo embora ser classificados como bens móveis quando não estiverem inseridas no solo nem ligadas a redes de água, saneamento, eletricidade ou comunicações, estas estruturas poderão ainda assim estar sujeitas a licenciamento pela câmara municipal em questão, mesmo podendo ser removidas para outro local, invocando-se a prevalência da sua utilização humana, a não alteração da topografia nem das regras de utilização dos solos."

fonte: "Idealista.pt" - "2022/12/26"